Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

• Тип: Статья
• Название: Обзор судебной практики Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, государственного земельного контроля, осуществления геодезического контроля и надзора, кадастровой оценки объектов недвижимости за третий квартал 2011 года
• Номер:
• Дата подписания: 0000-00-00
• Дата последней редакции: 0000-00-00
• Утвердивший орган: Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области
• Актуальность: да
• Примечание:

 В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов должно содержать в обязательном порядке указание долей супругов, то есть, какая доля совместного имущества передается каждому из супругов.

В государственной регистрации индивидуального права собственности одного из супругов на основании соглашения о разделе совместно нажитого имущества, по которому единственный объект недвижимости полностью переходит в собственность одного, было отказано в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Суды первой и кассационной инстанций, признавая отказ в регистрации обоснованным, исходили из того, что в соответствии со статьей 38 СК РФ осуществление процедуры раздела имущества супругов связано с определением их долей и уточнением, какое имущество подлежит передаче каждому из них. При этом представленное соглашение не имеет каких-либо ссылок на то, от чего отказывается один и что получает взамен другой супруг, отсутствует совокупная масса имущества, подлежащего разделу, и объемы распределенных долей.

2. Государственная регистрация перехода права собственности по решению ликвидатора и акта приема-передачи учредителю имущества ликвидируемого лица возможна до внесения соответствующих записей в ЕГРЮЛ по заявлению председателя ликвидационной комиссии.

Гражданин обратился в суд с заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности ссылаясь, на то, что в его собственность на основании передаточного акта ликвидатором была передана ½ доля в праве на нежилое помещение. После ликвидации ООО гражданин совместно с ликвидатором обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимости. Отказ считает неправомерным, вынесенным по формальному основанию.

Суд, рассмотрев доводы сторон, решил, что Управлением было принято правомерное решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ООО к гражданину, так как на государственную регистрацию не был представлен документ, необходимый в соответствии с Законом о регистрации (ст. 16, 18, 20 Закона о регистрации), а именно, заявление надлежащего представителя собственника, кроме того к моменту обращения за регистрацией правоспособность собственника прекратилась. При таких обстоятельствах регистрация перехода права возможна только на основании соответствующего судебного акта.

3. Упрощенный порядок государственной регистрации не может быть применен для регистрации права собственности на гараж, являющийся помещением и построенный на земельном участке, не отведенном для индивидуального гаражного строительства либо не предоставленном для ведения садоводства или дачного строительства.

Гражданином в целях государственной регистрации права собственности на гаражи в Управление были предоставлены следующие документы: заявления на регистрацию права, договоры о предоставлении земельного участка в субаренду, декларации об объектах недвижимого имущества, справки о принадлежности заявителю гаражей в ГСПК, кадастровые паспорта помещений.

В своих требованиях заявитель ссылался на ст. 25.3 Закона о регистрации и ч. 17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, говоря о том, что в данном случае регистрация права должна проходить в упрощенном порядке, а поэтому требование Управления представить на регистрацию разрешение на строительство неправомерно.

Суд, проанализировав все доказательства в их совокупности, сделал вывод, что государственная регистрация права собственности на гаражи не может быть проведена в упрощенном порядке, поскольку земельный участок не предоставлялся для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного строительства. Земельный участок предоставлялся ГСК для строительства закрытой автостоянки, а сами гаражи не являются объектами индивидуального гаражного строительства, поскольку в представленных кадастровых паспортах указано, что кадастровые паспорта изготовлены в отношении помещений.

4. При государственной регистрации права долевой собственности в упрощенном порядке требуется одновременное обращения всех участников долевой собственности.

Заявитель, являясь собственником 7/9 доли в праве на жилой дом, обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на 7/9 доли в праве на земельный участок на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка и документа, свидетельствующего о наличии у него права собственности на жилой дом.

Управление отказало в государственной регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых для ее проведения, а именно, заявления о регистрации права собственности на 2/9 доли в праве на земельный участок от другого участника долевой собственности, документа об оплате госпошлины за регистрацию прав на 2/9 доли, правоустанавливающих документов на 2/9 доли в праве собственности на жилой дом, поскольку в ЕГРП сведения о правообладателе 2/9 отсутствовали.

Признавая обоснованным решение об отказе в государственной регистрации, суд указал, что в настоящее время заявитель не обладает правом общей собственности на 7/9 доли в праве на земельный участок, такое право возникнет у него только с момента государственной регистрации, для возникновения указанного права земельный участок должен поступить в собственность двух или нескольких лиц в соответствии со ст. 244 ГК РФ. Следовательно, одновременно должны быть зарегистрированы права всех участников общей собственности на земельный участок. Документы, на необходимость представления которых указывает Управление, прямо предусмотрены Законом о регистрации (ст., ст. 16-18).

5. Выявление кадастровой ошибки в месторасположении земельного участка является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на него.

Заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделяемый в счет земельной доли.

По результатам рассмотрения данного заявления Управлением был подготовлен отказ, в связи с тем, что согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, данный земельный участок не находится в пределах АОЗТ, и заявитель уведомлен о вынесенном решение о необходимости исправления кадастровой ошибки в сведения ГКН.

Признавая отказ в проведении государственной регистрации правомерным, суд исходил из следующего. Кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке учета изменений по заявлению заинтересованного лица либо в судебном порядке. Земельный участок может быть выделен только в пределах того земельного участка, из которого он выделяется, в противном случае будут нарушены права третьих лиц. Поскольку выявленная кадастровая ошибка не исправлена, Управление обосновано отказало по причине, что представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям законодательства и имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами на тот земельный участок, в границах которого фактически располагается участок заявителя.

6. Наличие двух аналогичных заявлений о государственной регистрации не является основанием для приостановления либо отказа в государственной регистрации по ранее поданному заявлению.

В Управлении на рассмотрении находились документы по переуступке права аренды земельного участка двум разным юридическим лицам. По ранее поданному заявлению было вынесено решение о государственной регистрации по второму - отказ в проведении регистрации. Лицо, которому было отказано, обратилось в суд о признании проведенной регистрации незаконной со ссылкой, что при наличии двух заявлений у регистратора должны были возникнуть сомнения, которые разрешились бы уточнением, в отношении какой сделки было выдано согласие на уступку права аренды. Арбитражный апелляционной суд, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации по ранее поданному заявлению, а также оснований для приостановления государственной регистрации, поскольку были представлены все необходимые для регистрации договора уступки документы, в том числе и согласие Комитета на передачу прав и обязанностей по договору (у регистрирующего органа не имелось оснований для оценки данного документа как ненадлежащего согласия арендодателя).

В сфере государственного кадастрового учета

1. Установление несоответствия сведений ГКН о местоположении границ земельного участка фактическому пользованию не является основанием для признания государственного кадастрового учета незаконным.

Гражданин обратился в суд с требованиями о признании постановки на кадастровый учет недействительной в связи с тем, что сведения о границах земельного участка в межевом плане не соответствуют фактическим границам, сложившимся при пользовании. Суд, отказывая в удовлетворении требований, установил, что проведенный государственный кадастровый учет данного земельного участка полностью соответствует действующему законодательству, Управление не располагало сведениям, что при определении границ кадастровым инженером допущена кадастровая ошибка. Кроме того, указал, что при наличии у заявителей предположений о имеющейся кадастровой ошибке им необходимо ее исправлять не признанием недействительной постановки на кадастровый учет, а в порядке предусмотренном статьей 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

2. Несогласие с установленным по результатам межевания местоположением земельного участка не может являться основанием для признания незаконной его постановки на кадастровый учет.

Орган местного самоуправления обратился в суд за признание кадастрового учета земельных участков, выделенных в счет земельных долей, незаконным по мотивам того, что они расположены за пределами участка, из которого они выделялись. В рамках рассмотрения дела была проведена картографо-геодезическая экспертиза, которая подтвердила, что спорные земельные участки расположены за пределами участка, из которого осуществлялось их выделение. Однако суд апелляционной инстанции подтвердил, что в соответствии с совместным постановлением ВАС РФ И ВС РФ
№ 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельных участков, и данные виды споров не могут разрешаться при рассмотрении дел, вытекающих из публичных правоотношений, то есть путем обжалования действий по постановке на кадастровый учет. Обстоятельства наложения спорных участков на земли, правомочие по распоряжению которыми принадлежит муниципальному образованию, подлежат установлению и оценки при рассмотрении спора о праве по существу в случае обращения соответствующего субъекта в суд в исковом производстве к собственнику спорных участков.

В сфере кадастровой оценки

1. Суд отказал в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости одного конкретного метра земельного участка.

Заявитель посчитал, что Управлением была нарушена процедура внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, так как утверждение его стоимости произведено в отсутствие данных о его рыночной стоимости и фактически без проведения кадастровой оценки. Также заявитель полагал, что в связи с тем, что удельный показатель для данного земельного участка утвержден постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 № 297-П, то до ноября 2009 года, такие сведения не могли использоваться.

Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и кассационной инстанции исходили из следующего.

В связи с тем, что на момент проведения государственной кадастровой оценки земель поселений в 2000-2002 единицей оценочной описи являлся кадастровый квартал, сведений о рыночной стоимости отдельного участка, в том числе участка заявителя, не имелось. Так как земельный участок заявителя имеет несколько видов разрешенного использования, то согласно Методике для определения кадастровой стоимости такого участка применяется наибольшее значение удельного показателя, что и было, сделано Управлением. Результаты государственной кадастровой оценки земель были утверждены постановлением Губернатора Челябинской области № 309 от 14.07.2003 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области». Исходя из вышесказанного, суд полагал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании достаточной и достоверной информации, содержащейся в надлежащих источниках. Положения нормативно- правовых актов при определении и включении в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков не нарушены.

2. Суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным решения об исправлении технической ошибки в экономических характеристиках участка, а именно, удельного показателя кадастровой стоимости за один квадратный метр и общей кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель посчитал, принятое решение об исправлении технической ошибки неправомерным, так как был применен удельный показатель, утвержденный приказом Управления Роснедвижимости по Челябинской области, в то время когда ФБУ «КП» мог вносить в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка только на основании удельных показателей, утвержденных постановлением Правительства Челябинской области.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции исходил из следующего.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Челябинской области в виде кадастровой стоимости земельных участков, вошедших в перечень объектов оценки, были утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 20.10.2005 № 184-П. Средний уровень кадастровой стоимости земель, необходимый для расчета кадастровой стоимости, в соответствии с действовавшим на тот период законодательством не утверждался.

Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ
№ 222 от 12.08.2006, утвержден новый порядок расчета кадастровой стоимости земельных участков названной категории земель на основании среднего значения удельного показателя.

В целях реализации положений Методических рекомендаций Управлением Роснедвижимости были рассчитаны средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам и городским округам и впоследствии утверждены приказом Управления Роснедвижимости по Челябинской области от 03.10.2006 № 276.

На основании изложенного, суд посчитал правомерными действия по внесению верных сведений в ГКН об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка заявителя, после обнаружения технической ошибки.

3. Рассмотрев требования о признании незаконным бездействий, выраженных в не направлении сведений в ФБУ «КП» об исключении из ГКН существующей кадастровой стоимости земельных участков, изменении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной и обязании Управления направить в ФБУ «КП» указанные сведения, суд отказал в их удовлетворении.

Заявитель, обращаясь в орган кадастрового учета с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, не оспаривая существующую кадастровую стоимость земельного участка, просил привести ее в соответствие с действующим законодательством в порядке ч. 3 ст. 66 ЗК РФ, то есть установить равной рыночной стоимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Согласно абз. 7 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу нормативных правовых актов, регулирующих порядок кадастровой оценки земельных участков (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 №316, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, Федеральным законом № 167-ФЗ от 22.07.2010), основанием для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости в соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ может являться недостоверность кадастровой стоимости и ее несоответствие рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что изменение кадастровой стоимости и установление ее в размере рыночной стоимости возможно исключительно путем оспаривания результатов кадастровой оценки в порядке главы III Закона об оценочной деятельности.

Также суд указал, что согласно ст. 5 Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010 установлено, что положения настоящего ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего ФЗ и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части статьи срок.

По смыслу указанных норм в их системной взаимосвязи, порядок определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (часть 3 ст. 66 ЗК РФ), а также применение порядка оспаривания результатов кадастровой оценки (глава III/I Закона об оценочной деятельности) могут быть применены только к тем случаям, когда кадастровая оценка проведена на основании договора, заключенного после вступления в силу Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010, то есть к результатам кадастровой оценки, проведенной по истечении 5-летнего срока действия результатов прежней кадастровой оценки. При таких обстоятельствах применение указанных норм к результатам кадастровой оценки, утвержденным ранее указанной даты, названными нормативным правовыми актами не предусмотрено.