Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

По вопросам выполнения геодезических и кадастровых работ, оформления земельных участков, проведения земельных экспертиз обращайтесь на сайт НПО МИИГАИК или по телефону (495) 774-88-15.

5.6. Кадастровое деление

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Присвоенный объекту недвижимости кадастровый номер однозначно идентифицирует его в различных самостоятельных системах и является ключом при поиске информации, характеризующей данный объект, в различных системах.

Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости:
1) при постановке на государственный кадастровый учет;
2) при включении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в порядке, предусмотренном частями 3 и 7 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на единицы кадастрового деления:

  • кадастровые округа;
  • кадастровые районы;
  • кадастровые кварталы.

При установлении или в исключительных случаях при изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Территория Российской Федерации делится на кадастровые округа. Каждому кадастровому округу присваиваются уникальные учетный номер и наименование.

При присвоении учетных номеров единиц кадастрового деления применяются десятичные числа, записанные арабскими цифрами. Максимальное количество знаков в учетных и порядковых номерах единиц кадастрового деления не ограничивается.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Каждому кадастровому району присваиваются уникальные учетный номер и наименование. Учетный номер кадастрового района состоит из учетного номера кадастрового округа, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового района в кадастровом округе (например, 24:11).

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, который состоит из учетного номера кадастрового района, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового квартала в кадастровом районе (например, 24:5:111213).

В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.

В кадастровом округе "Общероссийский" создается один кадастровый район с учетным номером "0:0" и наименованием "Условный", в котором соответственно - один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский".

В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых районов соответствующего кадастрового округа, в каждом кадастровом округе создается один кадастровый район с порядковым номером "0" и наименованием "Условный", в котором соответственно - один кадастровый квартал с порядковым номером "0", границы которых совпадают с границами соответствующего кадастрового округа.

В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых кварталов соответствующего кадастрового района, в каждом кадастровом районе создается один кадастровый квартал с порядковым номером "0", границы которого совпадают с границами соответствующего кадастрового района.

На сайте федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выложены текстовые и графические описания прохождения границ кадастровых округов, выполненные ФГУП «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ (таблица  11  и рисунок  11 , http://pda.rosreestr.ru/cadastre/ground_cadastre/border/)

 

Местоположение границ единиц кадастрового деления устанавливается по координатам характерных точек границ, определяемых в системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости на соответствующей территории. Местоположение отдельных частей границ единиц кадастрового деления, расположенных между двумя характерными точками, может быть установлено посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения.

Таблица 11 — Пример описания прохождения границы кадастрового округа
Сведения об узловых и поворотных точках границы
Сведения об участках границы
Номер точки
Координаты
Описание местоположения точки
Направление участка границы
Длина участка границы (км)
Описания прохождения участка границы
Х (или B)
Y (или L)
1
2
3
4
5
6
7
1
(101)
6297,4
7454,0
На середине реки Шуста, в 1,4 км к северу от шоссе Сергиев Посад – Нагорье- стык границ Московского областного, Тверского и Ярославского кадастровых округов
Юго-восточное
0,7
По прямой пересекает просеку
Юго-восточное
2,1
По прямой по болоту Батьковское, по границе между лесными кварталами №58 (Московский областной кадастровый округ) и № 23 (Ярославский кадастровый округ)
 

Рисунок 11 — Пример изображения прохождения границы кадастрового округа
 

При осуществлении кадастрового деления соблюдаются следующие требования:

  • единицы каждого из уровней кадастрового деления должны покрывать соответствующую территорию без наложений и разрывов;
  • границы единиц кадастрового деления представляют собой замкнутый контур;
  • части границ единиц кадастрового деления, являющиеся общими одновременно для кадастровых округов, кадастровых районов и кадастровых кварталов, имеют одинаковое описание местоположения границ (координаты характерных точек границ);
  • в случае прекращения существования кадастрового округа, кадастрового района либо кадастрового квартала присвоенный соответствующей единице кадастрового деления учетный номер не используется повторно.

Если при включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства невозможно определить кадастровый квартал или кадастровый район, в котором располагается такой объект недвижимости, кадастровый номер указанному земельному участку, зданию, сооружению, помещению, объекту незавершенного строительства присваивается в кадастровом квартале с порядковым номером "0", границы которого совпадают с границами соответствующего кадастрового района либо в кадастровом квартале с порядковым номером "0", границы которого совпадают с границами соответствующего кадастрового округа.

Для обеспечения государственного кадастрового учета земельных участков, состоящих из нескольких обособленных участков, представляющих собой единое землепользование (многоконтурные земельные участки), расположенное в нескольких кадастровых округах, дополнительно создан условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Ему присвоены наименование "Общероссийский" и кадастровый номер "00" (ноль - ноль).

Для обеспечения государственного кадастрового учета земельных участков, состоящих из нескольких обособленных участков, представляющих собой единое землепользование (многоконтурные земельные участки), расположенное более чем в одном кадастровом квартала созданы:

  • в каждом кадастровом районе - один условный кадастровый квартал с границами, проходящими по границе кадастрового района;
  • в каждом кадастровом округе - один условный кадастровый квартал с границами, проходящими по границе кадастрового округа (Пример: в Москве 77:00:0000000).

На территории Российской Федерации в соответствии с утвержденной схемой расположения кадастровых округов и перечнем наименований и номеров кадастровых округов созданы 89 кадастровых округов. Например: № 50 — «Московский областной», № 77 — «Московский городской».

В качестве примера приведём деление территории Московского городского кадастрового округа (Приказ Роснедвижимости по городу Москве от 19 сентября 2006 г. N П/128) (таблица  12 ).

 
Таблица 12 — Примеры описания прохождения границы кадастрового района
Наименование кадастрового района Описание прохождения границы
77:01 Центральный Граница Центрального кадастрового района проходит по оси р. Москвы, далее по осям Причального проезда, 3-й и 2-й Магистральных ул., северо-западной и северной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД и северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной железнодорожной ветки МЖД, осям ул. Сущевский Вал, Тихвинской ул. и Перуновского пер., юго-западной границе пл. Борьбы, осям ул. Достоевского, проезда вдоль северо-западной и северной границ территории Центрального академического театра Российской Армии... ...северо-восточной границе полосы отвода 3-го транспортного кольца и Малого кольца МЖД до реки Москвы.
77:02 Северо-Восточный Граница Северо-Восточного кадастрового района проходит по внешней границе полосы отвода МКАД (включая все транспортные развязки улиц и дорог), северо-западной границе территории национального парка "Лосиный остров", восточной и юго-восточной границам полосы отвода МЖД Ярославского направления... ...западной границе трассы водовода Северной водопроводной станции.
 

В Москве, в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 03.02.1998 N 98-РМ "О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве", кадастровый квартал также понимается как совокупность земельных участков, образующих компактный земельный массив, границы которого совпадают с внешними границами образовавших его участков, проходящих по красным линиям или естественным границам. В качестве кадастрового квартала может быть представлен городской квартал или совокупность мелких кварталов, городской парк, промышленная зона, земли сельхозпредприятия и т.п.

Для кадастровых районов, имеющих общее количество кадастровых кварталов более 500 (или для районов, для которых ранее было проведено "зонирование" на зоны, блоки, массивы или иные единицы зонирования), рекомендуется выполнять в составе "Проекта кадастрового деления" объединение кадастровых кварталов в более крупные (условные) единицы кадастрового деления (блоки, массивы и т.п.). За основу такого объединения необходимо принимать планировочное структурирование территории кадастрового района, позволяющее однозначно понимать на местности расположение отдельных ее фрагментов.

Кадастровый массив — совокупность кадастровых кварталов, образующая планировочно-обособленный массив городской территории, ограниченный автомагистралями, железнодорожными ветками, реками и другими естественными границами.

Номер участка в кадастровом квартале представляет собой порядковый номер записи о земельном участке в журнале учета кадастровых номеров.

Таким образом, кадастровый номер земельного участка имеет следующий вид:

A:Б:В:Г

А — 2-х разрядный номер кадастрового округа;
Б — 2-х разрядный номер кадастрового района;
В — 7-ми разрядный номер кадастрового квартала;
Г — номер земельного участка в кадастровом квартале.
: — разделитель составных частей кадастрового номера земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка может записываться как с указанием, так и без указания ведущих нулей, например: кадастровый номер 50:05:123456:0004 равнозначен кадастровому номеру 50:05:123456:4

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о кадастровом делении территории Российской Федерации:

  • номера единиц кадастрового деления;
  • наименования кадастровых округов, кадастровых районов;
  • описания местоположения границ единиц кадастрового деления;
  • реквизиты правовых актов об установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации.

Расположение земельного участка в границах нескольких кадастровых кварталов или кадастровых районов не является основанием для приостановления или отказа в осуществлении его государственного кадастрового учета.

Основой для издания приказов о кадастровом делении территории конкретного кадастрового района является "Проект кадастрового деления"

Проект должен содержать:

  • анализ ранее проведенного "кадастрового зонирования" территории и предложения по уточнению (изменению) прохождения границ сформированных кадастровых кварталов;
  • предложения по прохождению границ кадастровых кварталов, формируемых из территорий, на которых ранее не проводилось кадастровое зонирование.

Для описания границ кадастровых кварталов используются однозначно понимаемые и отражаемые на плановых материалах элементов местности (базисов кадастрового деления). К таким элементам местности необходимо относить:

  • крупные природные линейные объекты (живые урочища);
  • просеки в лесу;
  • созданные трудом человека линейные объекты, имеющие сплошную полосу отвода:
    • железные и автомобильные дороги;
    • наземные трубопроводы и т. д;
  • закрепленные на местности границы населенных пунктов;
  • объекты, являющиеся планировочной основой застроенной территории:
    • улицы, проезды общего пользования и т. д.

В качестве базисов могут использоваться и строящиеся объекты, строительство которых находится в стадии завершения либо под строительство которых в установленном порядке осуществлен отвод земельных участков.

Кадастровый квартал можно считать оптимальным по размерам, если:

  • существующие в границах кадастрового квартала земельные участки (или предполагаемые к образованию) однородны по размерам и конфигурации (т.е. площади и количество точек поворота границ отдельных земельных участков отличаются меньше чем в 10 раз);
  • общее количество узловых и поворотных точек границ земельных участков находится в пределах от 100 до 200 единиц.

Как правило, кадастровый квартал включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской, поселковой или иной застройки, а также иные территории, ограниченные однозначно понимаемыми на местности природными и искусственными объектами, отображаемыми на плановых материалах.

Законченное деление территории кадастрового района на кадастровые кварталы является основой постановки расположенных в их границах земельных участков на государственный кадастровый учет с присвоением последним в установленном порядке кадастровых номеров.