Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

По вопросам выполнения геодезических и кадастровых работ, оформления земельных участков, проведения земельных экспертиз обращайтесь на сайт НПО МИИГАИК или по телефону (495) 774-88-15.

5.1. Проблемы земельно-имущественных отношений

Развитие экономики страны невозможно без эффективного использования и управления земельными ресурсами и другой недвижимостью. Эта система должна не только учитывать и оценивать объекты земельно-имущественного комплекса страны, но и усилить роль государства в регулировании рационального использования, охраны и контроля. Основу для эффективного информационного обеспечения управления земельно-имущественным комплексом страны закладывает создание единой системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав Российской Федерации. В результате этого будут обеспечены государственные гарантии прав, усовершенствована система налогового регулирования, будут предоставляться государственные услуги гражданам и организациям.

 

Единая система регистрации прав и кадастрового учета, должна обеспечивать реализацию следующих принципов:

  • открытость (публичность) предоставления услуг;
  • минимизация сроков предоставления услуг с учетом возможностей системы;
  • доступность услуг для всех категорий пользователей, включая малообеспеченные слои населения (ценовая, территориальная и т.п.);
  • снижение издержек участников оборота недвижимости и издержек государства на оказание услуг;
  • комфортность обслуживания потребителей услуг;
  • полнота и достоверность информационных ресурсов;
  • недискриминационный доступ пользователей к информационным ресурсам единой системы регистрации прав и кадастрового учета.

Сегодня существует ряд проблем, которые необходимо разрешить, чтобы обеспечить выполнение этих принципов (таблица  4 ).

Таблица 4 — Принципы ведения кадастра недвижимости
Признаки успешной системы кадастра1 Некоторые заявленные принципы ведения ГКН Существующие проблемы

Полнота данных:

  • по объектам учета;
  • по объёму учитываемых сведений
Непрерывность актуализации сведений
Постоянство хранения

Отсутствие большей части сведений
о ранее учтенных земельных участках

Добавление данных о объектах капитального строительства только предвидится

Точность и достоверность данных Единство технологии ведения Значительное количество технических и кадастровых ошибок

Увязка с системой координат:

  • единой для учетного округа;
  • с национальной системой координат
Используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат

Отсутствие полноценных систем координат и сетей пунктов

Секретность

Простые и ясные правила учета Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации

Правила учёта размыты по документам, общее количество которых исчисляется сотнями

Многие моменты не отражены

Способность к восприятию новых задач
Возможность сопряжения с другими базами данных Сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах Ведомственная обособленность делает обмен невозможным

1 — Dale Peter F. and John D. McLaughlin. Land Information Management. — New York: Oxford University Press, 1990 по статье «Кадастр недвижимости: рывок в будущее?» М.В. Бочаров

 

По данным на 2007-2008 гг. в ГКН внесены сведения далеко не по всем земельным участкам. При этом сведения по некоторым из них устарели и не актуальны, многие земельные участки имеют неправильную конфигурацию или существуют расхождения между фактическим положением земельного участка на местности и его представлением в кадастровых документах вследствие ошибок как при внесении сведений в кадастр, так и при их подготовке (рисунок  9 ,  10 ).

 

Рисунок 9 — Вверху, фрагмент кадастровой съемки садоводческого товарищества. Внизу, фрагмент кадастровой карты из ГКН
 

Рисунок 10 — Ошибочные сведения из ГКН (земельные участки красным цветом)
 

К примеру, только в г. Москве (по неофициальной информации Управления Роснедвижимости по г. Москве) в течении 1-2 лет будут исправляется (корректироваться границы земельных участков или сниматься с кадастрового учета), порядка 40000 земельных участков.

 

Существовавшие до 1 марта 2008 г. в России две основные системы учета недвижимости — система учета объектов капитального строительства (техническая инвентаризация ОКС) и система учета земельных участков (ГЗК) — слабо стыковались друг с другом, в том числе информационно. У них разные принципы организации работы, разные технологии. Земельный кадастр практически полностью автоматизирован. А в системе органов технической инвентаризации подавляющее количество документов хранится в бумажном виде. Только за последние несколько лет организации технической инвентаризации приступили к процессу автоматизации. Исходя из этого, обмен информацией между органами затруднен.

Поэтому часто в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

Информация о недвижимости документируется в основном на бумажные носители, обладающие рядом недостатков:

  • вследствие большого и постоянно увеличивающегося объема массива архивных документов увеличивается потребность в площадях и затрудняется поиск документов;
  • работа с оригиналами документов может вызвать утерю документов, содержащих информацию государственной важности, эту утерю достаточно сложно обнаружить при больших объемах документов;
  • документы могут быть повреждены: бумага имеет свойства протираться от многократных прикосновений, рваться, выцветать. Информация при этом может быть частично или полностью утеряна;
  • неудобство тиражирования информации с бумажных носителей.

Общие проблемы архивов:

  • неправильное размещение;
  • потери;
  • невостребованность;
  • дублирование.
 

Сделки с землей по-прежнему трудны, непонятны и требуют больших финансовых средств, а гарантии собственности нечетки. Поэтому государство не достаточно эффективно собирает налоги на недвижимость. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате так называемого самовольного захвата земель (самозахвата).