Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

По вопросам выполнения геодезических и кадастровых работ, оформления земельных участков, проведения земельных экспертиз обращайтесь на сайт НПО МИИГАИК или по телефону (495) 774-88-15.

6.3. Образование земельных участков

Таблица 14 — Способы образования (создания) объектов недвижимости
Земельные участки
образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
образуются из земельных участков при разделе
образуются из земельных участков при объединении
образуются из земельных участков при перераспределении
образуются при выделе из земельных участков

Земельные участки могут быть образованы в результате объединения или перераспределения только смежных земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Следует отметить, что действующее законодательство не раскрывает таких понятий, как «вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица».

Филиал ФГБУ " ФКП Росреестра" по Кемеровской области сообщил, что в связи с тем, что в случаях образования земельных участков, приводящего к чересполосице, с 01.08.2012 года органом кадастрового учета будет приниматься решение об отказе в проведении кадастрового учета в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре, при выявлении кадастровым инженером в процессе кадастровых работ чересполосицы менее 3 м., в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» необходимо обосновать ее наличие во избежание отказа в соответствии с вышеуказанным пунктом закона (http://www.kadpalata.ru/?action=15&article=898).

 

Образование многоконтурных земельных участков не нарушает требований пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса в части недопустимости чересполосицы при образовании земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Во исполнение данного положения действует Закон Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» и соответствующие нормативные правовые акты органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, указанных в , устанавливаются:

  • федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;
  • законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
  • нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Для целей, не указанных в , предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Для постановки земельного участка на кадастровый учёт необходимо предоставить в орган кадастрового учёта следующие документы:

  • Заявление о постановке на государственный кадастровый учет, составленное по форме приложения № 1 к приказу Минюста России от 20.02.2008 №34. С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица
  • Межевой план.
  • Копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке при необходимости в согласовании и при отсутствии сведений в межевом плане о состоявшемся согласовании.
  • Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя.

При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка, являющегося источником образования новых земельных участков, новые земельные участки образуются из земель.

В случае если в государственном кадастре недвижимости имеются любые сведения о земельном участке (например, только кадастровый номер и площадь), то такой земельный участок является ранее учтенным земельным участком.

В случае если ранее земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с п. 3.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119, а затем сведения о нем в государственном кадастре недвижимости были по решению Роснедвижимости аннулированы, то в данном случае источником образования новых земельных участков будет не указанный аннулированный земельный участок, а земли.

При этом в случае образования земельных участков из земель правила раздела земельных участков, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, не применяются. В данном случае государственный кадастровый учет осуществляется в отношении образуемых земельных участков и кадастровые паспорта для государственной регистрации прав выдаются только на образуемые земельные участки.

В случае если источником образования новых земельных участков является ранее учтенный земельный участок, в том числе если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении его границ, новые земельные участки из него могут быть образованы в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела.

При образовании земельных участков необходимо учитывать наличие зон с особыми условиями использования территорий .

 

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать вид разрешенного использования в соответствии с вышеуказанными положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

 

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение, и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Вид разрешенного использования образуемого в счет земельной доли земельного участка должен определяться уполномоченным органом.

Сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если указанный акт не принят в отношении образуемого в счет земельной доли земельного участка, в государственном кадастре недвижимости в отношении такого образуемого земельного участка необходимо указывать вид разрешенного использования преобразуемого (исходного) земельного участка.

Порядок определения разрешенного использования для земельных участков, составляющих земли общего пользования, федеральным законодательством не установлен.

Согласно нормам ст. 72 Конституции Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» о принципах регулирования вопросов, находящихся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации в таком случае вправе осуществлять собственное правовое регулирование до принятия соответствующих актов федерального уровня.

В целях соблюдения основного принципа ведения государственного кадастра недвижимости – сопоставимости с иными информационными ресурсами, при осуществлении кадастрового учета образованного земельного участка используются все информационные ресурсы, в частности материалы государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства ранее учтенных земельных участков, и провереются согласование границ с их правообладателями в целях исключения наложения.

Чтобы избежать нарушения нормы ст.ст. 38-39 Закона о кадастре и прав смежного землепользователя – правообладателя ранее учтенного земельного участка, эта процедура должна соблюдаться при постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.