Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

По вопросам выполнения геодезических и кадастровых работ, оформления земельных участков, проведения земельных экспертиз обращайтесь на сайт НПО МИИГАИК или по телефону (495) 774-88-15.

2. История учета земель

Первоначально, в целях безопасности, славяне селились плотными организованными группами в удаленных друг от друга, хорошо укрепленных городищах. Между такими поселениями оставались обширные пространства свободных степей, лесов, болот и других угодий, которые служили и пределами земельных владений поселения, и его запасным земельным фондом. Границами таких владений являлись реки и озера, на берегах которых преимущественно селились славяне, а также леса, болота и иные естественные урочища.

Все удобные земли, окружавшие такие поселения, находились в общем владении. Они или оставались неделимыми и обрабатывались сообща, или делились на равные участки в каждом угодье (пашня, луг), а затем распределялись по жребию между отдельными лицами или семьями. Такое деление не противоречило интересам отдельных владельцев, не требовало сложных измерений и индивидуальных соглашений. Достаточно было участки пашни и луга разделить на полосы равной ширины (площади), обозначить их границы ямками, кольями, камнями или бороздами, чтобы различить на местности.

Существовал и другой способ расселения славян. Некоторые из них «садились на вольную землю». В связи с наличием массы свободных земель соседи — соплеменники таких людей не препятствовали их переселению; незанятых земель хватало на всех. Любой мог пользоваться ими настолько, насколько у него хватало сил и возможностей.

Таким образом, в начале освоения восточнославянских земель, когда свободных, никем не занятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стоял и разрешался сам собой.

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки — большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании - разграничении земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения.

Факты свидетельствуют о том, что межевание на Руси достаточно быстро развивались. Удельные князья постоянно сталкивались с необходимостью решения земельных вопросов. По их указанию наделяли землей, отводили земельные участки в натуре, разрешали земельные споры. В летописях имеются свидетельства о существовании землевладений и меж на границах удельных княжеств. Установлено, что русские князья по примеру Византии делали описания земельных владений своих подданных с целью распределения податей, повинностей и дани. Эти описания проводились, как правило, княжескими служителями (писцами). Как свидетельствует запись в купчей Антония Римлянина от 1147 г. о границах участка, они имели такой вид: «А обвод той земли от реки Волхова Виткою ручьем вверх до Лющик да Лющиком ко кресту, а от креста на коровий прогон, а коровьим прогоном на олху, а от олхи на еловый куст, а от елового куста верховье на Донцовое, а Донцовым вниз в Деревянницу, а Деревянница впала в Волхов, а той земли и межа».

Позднее, межевые работы осуществляли представители известных княжеских и боярских фамилий. Как правило, межевое дело для многих семей было наследственным. В связи с тем, что специальная подготовка отсутствовала, землемерные знания, навыки и умения передавались из поколения в поколение, от отца к сыну. Первые землемеры должны были обязательно знать грамоту и владеть элементарными приемами геодезических измерений.

Отсутствие системы учета земель, необходимость получения сведений о сделках, многочисленные земельные споры – все это требовало радикального решения. В сентябре 1765 г. особым манифестом Екатерины II было объявлено о начале так называемого генерального межевания, которое начало выполняться с 1766 г.

От владельцев земельных участков требовалось полюбовно решить с соседями вопрос о границах, самим обозначить их столбами и просеками, в этом случае никаких документов на право владения предъявлять не надо. Если же границы полюбовно не согласованы, спор будет решаться в судебном порядке, предъявление соответствующих документов обязательно, а при их отсутствии возможно лишение земли.

В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. При выполнении измерений на местности использовались астролябии – для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи – для измерения длин линий.

Генеральное межевание сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали «экономические примечания» (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр.). Уникальная коллекция планов и карт генерального межевания включает около 200 тысяч единиц хранения. К специальным планам прилагались полевая записка землемера, полевой журнал и межевая книга. Итоги генерального межевания до Октябрьской революции оставались основой гражданско-правовых отношений в сфере земельного права в России.

Конечным результатом генерального межевания стал «межевой паспорт» или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах – один владельцу (удостоверение на право владения), второй в государственный архив (рисунок  1 ). Были составлены планы городов – в масштабе 100 саженей в 1 дюйме (1:8400) и 50 саженей в 1 дюйме (1:4200) и планы уездов (рисунок  2 ).

 

Рисунок 1 — Пример межевого плана землевладения

Рисунок 2 — Фрагмент плана уезда
 

Под верхней рамкой каждого такого рукописного плана земельного владения ставился межевой штемпель с государственным гербом и надписью «попечением и милостью императрицы Екатерины II». Впоследствии, а такого рода межевые планы выдавались владельцам вплоть по 1917 г., рисунок герба почти не менялся, менялось лишь последнее слово надписи.

 

В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:

  • в 1960—1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Однако для рыночной экономики эти цели, несмотря на всю свою важность, являются все же второстепенными. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях — книга регистрации землепользований;
  • в 1992—2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей па всей стране процесса приватизации земель. Т.е. кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века;
  • в 2001—2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам — государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства (ОКС) — организации технической инвентаризации (ОТИ) или бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • с 2008 года по настоящее время развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета.
 

Сведения о древних мерах длин можно почерпнуть из древнерусских летописей, в которых имеются указания на различные меры длины, например, локоть, пядь, сажень, верста.

Локоть является древнейшей мерой длины и обозначает расстояние от конца вытянутого среднего пальца руки (или сжатого кулака) до локтевого сгиба (рисунок  3 ). Этот размер колебался в пределах 38...46 см. Сохранилась поговорка: «Сам с ноготок, а борода с локоток».

 

Рисунок 3 — Локоть
 

Пядь (от старорусского слова «пясть» — ладонь, кисть руки) — это расстояние между вытянутыми большим и указательным пальцами руки при их наибольшем удалении. Пядь упоминается с XII в., но указания на её размер встречаются в более поздних источниках. Этот термин имел общеславянское распространение. Метрическое значение древнерусской пяди было определено путём сравнительного анализа различных описаний гроба Господня, которые составляли паломники, посещавшие Палестину в XII—XVI вв.Установлено, что размер древнерусской пяди колебался в пределах 19-23 см. До настоящего времени говорят: «Не отдать ни пяди земли», подразумевая не отдать, не уступить даже самой малой части своей земли.

 

В Древнерусском государстве в XI—XV вв. как мера длины применялась также сажень. Известно несколько различных саженей: большая, малая, государева, церковная, печатная, береговая, городовая, трубная, мостовая и др. (рисунок  4 ) Сажень 152 см называлась простой или прямой и соответствовала расстоянию между размахом вытянутых рук человека, точнее — между большими пальцами рук. На основании изучения памятников архитектуры установлено существование сажени в 176 см. Это расстояние равно размаху рук человека от концов пальцев (маховая сажень). Самой большой была косая (государева) сажень, равная 216 см, что соответствует расстоянию от пальцев ноги до конца пальцев вытянутой руки по диагонали. Косой могла также называться наиболее крупная выявленная сажень 248 см. Церковная сажень равна 186 см, малая — 140 см. В прямой сажени было 4 локтя, или 8 пядей, или 152 см. И сейчас говорят: «Видеть на сажень сквозь землю» (отличаться большой проницательностью).

 

Рисунок 4 — Сажень
 

Слово верста обозначает поворот плуга или длину борозды от поворота до поворота. Точное значение версты установить трудно, в разных источниках верста упоминается равной 500, 700 и 1000 саженей.

 

Кроме древних мер длин с конца XV в. входит в употребление новая единица — аршин (0,7112 м). Считается, что эта единица измерения имеет восточное происхождение. Известно выражение «мерить на свой аршин»

 

Образцом меры длины при определении величины аршина и сажени послужила линейка, принадлежавшая ранее Петру I. На линейке был обозначен полуаршин. По этой полуаршинной мере были изготовлены образцы мер длины – медный аршин и деревянная сажень.

К 1807 г. были изготовлены три эталона аршина (хранились в Петербурге): хрустальный, стальной и медный. Основанием при определении их величины послужило приведение аршина и сажени к кратному отношению с английск. мерам – в сажени 7 английских футов, в аршине – 28 англ. дюймов. Эталоны были утверждены Александром I и переданы на хранение в Министерство внутренних дел. Для отправки в каждую губернию изготовили 52 медных четырехгранных аршина. Интересно, что до этого поговорка «Мерить на свой аршин» буквально соответствовала реальности. Аршинной мерой продавцы отмеряли длину ткани – оттяжкой от своего плеча.

10 июля 1810 г. Государственный совет России принял решение ввести по всей стране единую меру длины – стандартный 16 вершковый аршин (71,12 см). Казенный клеймлённый аршин ценой 1 рубль серебром приказано было вводить по всем губерниям, с одновременным изъятием старых аршинных шаблонов.

 

В настоящее время расстояния на местности измеряют с помощью стальных рулеток различной длины и электронными дальномерами. Электронные дальномеры представлены лазерными рулетками и светодальномерами, встроенными в электронные тахеометры. Принцип их работы основан на измерении времени прохождения излучения от начальной до конечной точек измеряемой линии и обратно. К недостаткам лазерных рулеток можно отнести потерю видимости луча при ярком солнечном свете.

 

Для приведения линии на горизонтальную плоскость вычисляют горизонтальное проложение d по формуле:

 

d = D * cos ν,

(1)
 

где D – измеренное на местности расстояние, ν – угол наклона линии к горизонту.