С Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в Российской Федерации началась аграрная реформа, связанная с переходом земель сельскохозяйственного назначения из собственности государства в частную собственность. На тот момент земли сельскохозяйственного назначения были сконцентрированы у колхозных хозяйств, что и предопределило процедуру перехода земель. Переход земель колхозных хозяйств в частную собственность осуществлялся также на основании:

• Указа Президента РФ от 27.12.1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»;
• Постановления Правительства РФ от 29.12.91 №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»;
• Постановления Правительства РФ от 04.09.1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».

В соответствии с указанными нормативными актами колхозы и совхозы должны были осуществить реорганизацию и привести свою организационно правовую форму в соответствие с требованиями закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» в срок до 01.01.1993г., при этом члены реорганизуемых колхозов и работники совхозов бесплатно наделялись имущественными паями и земельными долями.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» владелец земельной доли и имущественного пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм их использования:

• получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
• внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;
• продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).

В соответствии с пунктом 2 Указа граждане могли в добровольном порядке образовать общую долевую собственность. Доли всех участников собственности были равные. Как следствие, право собственности дробилось на множество долей, количество которых порой достигает нескольких сотен. Такие участки зачастую не используются самими собственниками

Стоит также обратить внимание, что вышеуказанные отношения выдела и купли-продажи земельного участка регулируются Гражданским кодексом РФ (§§ 1, 2 Главы 30), Земельным кодексом РФ (статьи 11.2, 11.5), Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статьи 13, 13.1, 14, 14.1). А одна из главных особенностей правового регулирования рассматриваемых правоотношений состоит в том, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правила реализации участниками общей долевой собственности, приоритетные перед нормами ГК, а также иные правила выдела земельного участка в натуре в счет доли в праве собственности, чем установленные в Земельном кодексе.

Процедура выдела земельного участка включает в себя:

• составление проекта межевания земельного участка
• утверждение проекта:
  • созыв общего собрания долевых собственников и утверждение проекта
  • единоличное утверждение проекта участником долевой собственности и согласование
• кадастровый учет создаваемого земельного участка
• государственная регистрация перехода права собственности на созданный земельный участок

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в следующем порядке.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Проект межевания выполняется в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 N 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 19.09.2011 N 21825.)

Выделение в натуре и регистрация права собственности на выделенные земельные участки, являющиеся общим имуществом собственников в многоквартирном доме, недопустимы. Если исходный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность владельцам жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, то соглашение о выделе доли в натуре противоречит требованиям ст.ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ, ст.36 Земельного кодекса РФ.