Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

Последние обсуждения по этой теме на сайте Ассоциации кадастровых инженеров Cadastre.ru:

Прокомментируйте или задайте вопрос на портале Cadastre.ru

По вопросам выполнения геодезических и кадастровых работ, оформления земельных участков, проведения земельных экспертиз обращайтесь на сайт НПО МИИГАИК или по телефону (495) 774-88-15.

8.3.4. Согласования

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласование местоположения границ земельных участков проводится в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений в связи с уточнением местоположения границ:

  • при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка;
  • или при проведении кадастровых работ по образованию земельных участков с уточнением местоположения границ смежных земельных участков.

При этом согласование местоположения границ земельных участков проводится только в отношении смежных земельных участков:

  • сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ)
  • и при этом кадастровые сведения о местоположения границ которых требуют уточнения.

В качестве предмета согласования устанавливается определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" лицами, с которыми требуется согласовать местоположение границы земельного участка, являются правообладатели смежных земельных участков, то есть лица, права которых на смежные земельные участки зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) либо оформлены в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Местоположение границ земельных участков подлежит согласованию только с заинтересованными лицами — то есть лицами, обладающими смежными земельными участками:

  • на вещном праве;
  • или на праве аренды на государственные или муниципальные земли сроком более чем на пять лет.

Определить согласующее лицо можно по таблице  19 .

Таблица 19 — Определение заинтересованного лица

Если на земельный участок оформлено право…
и земельный участок находится в…
то согласующим лицом является…
собственности
государственной или муниципальной или частной собственности
собственник
пожизненного наследуемого владения
государственной или муниципальной собственности
имеющий право пожизненного наследуемого владения
постоянного (бессрочного) пользования у государственного или муниципального учреждения или казенного предприятия
государственной или муниципальной собственности
собственник
постоянного (бессрочного) пользования у юридического и физического лиц
государственной или муниципальной собственности
имеющий право постоянного бессрочного пользования
аренды
государственной собственности на срок
более 5 лет
арендатор
менее или 5 лет
собственник
муниципальной или частной собственности
собственник

Местоположение границ земельных участков, смежных с земельным участком общего пользования, согласовывается в общем порядке, а от имени собственников выступают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.

В случае, если на смежном земельном участке расположено здание, сооружение, объекты незавершенного строительства следует учитывать, что правообладатель здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не оформивший в установленном порядке права на земельный участок, не является лицом, с которым необходимо согласовать местоположение границы земельного участка. В данном случае местоположение границы земельного участка подлежит согласованию с соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Также следует помнить, что в некоторых случаях права на земельные участки возникают, независимо от факта их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности:

  • наследники являются правообладателями с даты принятия наследства,
  • собственники помещений в многоквартирном доме - с даты государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.
Согласование местоположения границы земельного участка, образуемого в результате выдела в счет земельной доли из земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения (исходный земельный участок), проводится, если граница такого образуемого земельного участка одновременно является границей другого земельного участка (не являющегося исходным земельным участком) и в результате кадастровых работ уточнено местоположение такой смежной границы (части границы или характерной точки границы).

Если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Допустим, есть участок А, нуждающийся в уточнении и образуемый участок Б, расположенный рядом. У них по мнению инженера есть общая граница, даже координаты могут совпадать до сантиметров. Однако это не является доказательством того, что эти участки смежные, если инженер не проводит при этом уточнение участка А. Так как у координат участка А нет показателя точности их определения, то неизвестно где именно, они находятся точно. Поэтому по мнению ФГУ ЗКП по г.Москве при межевании участка Б нет обязательства проводить согласования в таком случае. Если же инженер по заданию Заказчика при межевании дополнительно уточняет местоположение границы участка А, то он заполняет соответствующие разделы межевого плана и проводится согласование.

 

Если местоположение смежной границы земельного участка не изменилось в результате проведения кадастровых работ, связанных с образованием нового земельного участка, то согласование по смежной границе не проводится. Неизменность границы смежного земельного участка подтверждается сведениями о координатах характерных точек его границ, содержащихся в кадастровой выписке о земельном участке, предоставляемой в соответствии со ст. 14 Закона о кадастре органом кадастрового учета по запросам любых лиц, а также сведениями о координатах вновь образованного земельного участка. (Консультация эксперта, Межрегиональная ИФНС РФ по крупнейшим налогоплательщикам, 2009)

 

Обозначение границ и их согласование происходит на местности. Заинтересованные лица заранее извещаются о проведении согласования местоположения границ (вручается извещение с указанием места, времени согласования). Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

 

Минэкономразвития: порядок согласования местоположения границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре


Как сообщает сайт subschet.ru, в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ о кадастре, проводится согласование местоположения границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 29.07.2009 N Д23-2474:

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' (далее - Закон о кадастре) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном Законом о кадастре порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случаях выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из вышеуказанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границы.

В связи с чем согласование местоположения границ земельных участков осуществляется в случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ учтенных в государственном кадастре недвижимости:

1. земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;
2. земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ.


Таким образом, в порядке, установленном Законом о кадастре, проводится согласование местоположения границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

Согласование местоположения границ земельных участков, в соответствии с Законом о кадастре, проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на правах, указанных в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре.

При этом права данных лиц на земельные участки должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо оформлены в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''.

Вместе с тем специалисты Минфина обращают внимание, что в соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета земельного участка, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений о земельном участке неактуальными и (или) подлежащими уточнению. При этом исходя из комплексного анализа норм Закона о кадастре уточнение местоположения границы земельного участка допускается в следующих случаях:

1) при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;

2) в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о характерных точках границы земельного участка свидетельствуют о том, что такие координаты определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

3) в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

 

Главное условие проведения согласования границ уточняемого земельного участка при выполнении кадастровых работ — наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ смежных земельных участков.

(М. И. Петрушина Особенности межевого плана по уточнению сведений о ранее учтенных земельных участках Кадастровый вестник №1 2009)

 

В соответствии с пунктом 22 требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом, межевые планы могут быть подготовлены с использованием землеустроительной документации, хранящейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. В связи с чем, по мнению Департамента недвижимости, в случае, если согласование местоположения границ земельных участков необходимо в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и при этом такое согласование состоялось при выполнении работ по территориальному землеустройству, в состав приложения к межевому плану может быть включена заверенная органом, осуществляющим ведение фонда данных, копия акта согласования границ земельного участка (с приложенной копией схемы границ земельного участка), а также, при необходимости, копии документов,подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц на участие в согласовании. При отсутствии в данном акте согласования границ земельных участков подписей заинтересованных лиц в приложение к межевому плану включаются заверенные в вышеуказанном порядке копии документов, подтверждающих извещение в установленном порядке таких заинтересованных лиц. В этой связи обращаем внимание на возможность применения положений части 3 статьи 40 Закона о кадастре.

(О включении в состав межевого плана документов, подтверждающих согласование местоположения границ земельных участков письмо
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии 14-8005-ВК 09.10.2009)

 

Согласование местоположения границ земельных участков осуществляется в случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ:

  • земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ;
  • земельных участков, смежных с земельным участком, являющимся объектом кадастровых работ.

Указанные обстоятельства могут быть следствием выполнения кадастровых работ:

  • по уточнению местоположения границ земельных участков;
  • по образованию земельных участков.

Таким образом должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

В случаях образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии необходимости уточнения местоположения границ смежных, учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков согласование местоположения границ в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится и акт согласования местоположения границ земельных участков в межевой план не включается.

Права лиц, указанных в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре, должны быть оформлены надлежащим образом, то есть должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), либо должны быть оформлены в порядке, установленном до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Необходимо отметить, что в установленных федеральными законами случаях права на земельные участки возникают независимо от факта их регистрации в ЕГРП.

осуществляется согласование местоположения границ земельных участков при одновременном соблюдении двух условий:
- сведения об указанных земельных участках содержатся в государственном кадастре недвижимости;
- в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.
В соответствии с ч. 2 ст. 39 Закона о кадастре предметом согласования местоположения границ земельных участков является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка.
Согласно ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Следовательно, определение местоположения границы земельного участка неразрывно связано с определением координат характерных точек его границы.
Таким образом, если при проведении кадастровых работ уточняется характерная точка, определяющая местоположение границы земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, то местоположение такой точки должно быть согласовано с правообладателями всех земельных участков, для которых данная точка также является характерной и, соответственно, определяющей местоположение границ данных земельных участков.
Учитывая изложенное, в соответствии с Законом о кадастре предметом согласования местоположения границ земельных участков является определение местоположения границы (то есть части границы или характерной точки границы) земельного участка, одновременно являющейся границей (то есть частью границы или характерной точкой границы) другого земельного участка.

Сведения об уточняемом земельном участке должны содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Предметом согласования местоположения границ земельных участков является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Следовательно, определение местоположения границы земельного участка неразрывно связано с определением координат характерных точек его границы.

Таким образом, если при проведении кадастровых работ уточняется характерная точка, определяющая местоположение границы земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, то местоположение такой точки должно быть согласовано с правообладателями всех земельных участков, для которых данная точка также является характерной и, соответственно, определяющей местоположение границ данных земельных участков.

Уточнение местоположения границы земельного участка допускается в случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка.

Предметом согласования местоположения границ земельных участков является определение местоположения границы (то есть части границы или характерной точки границы) земельного участка, одновременно являющейся границей (то есть частью границы или характерной точкой границы) другого земельного участка.

 

Если в результате кадастровых работ по образованию земельного участка получена новая характерная точка, которая располагается на ранее установленной в соответствии с требованиями действующего законодательства части границы смежного с образованным земельного участка, согласование местоположения указанной ранее установленной части границы не требуется, поскольку данная характерная точка границы не уточняет местоположение соответствующей части границы.

ДЗР г. Москвы согласовывает земли, собственником которых является город Москва. В ДЗР есть процедура согласования в случае, если кадастровые работы проводятся на основании распоряжения и схемы ДЗР. Необходимо подать документы, список которых выложен на сайте http://www.moskomzem.ru/ru/odno-okno. При этом нужно учесть, что ДЗР забирает один экземпляр межевого плана. Также в требования ДЗР входят следующие требования по внутреннему регламенту, которые противоречит требованиям по формированию межевого плана:

  • подаваемые на согласование межевые планы должны быть сшиты, что противоречит понятию «проекта межевого плана» и не дает возможности добавления листов актов согласований в последующем;
  • в состав межевого плана должна входить копия доверенности сотрудника ДЗР, уполномоченного проводить согласование.
 

В случае в результате выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка на ранее установленной в соответствии с требованиями действующего законодательства части границы смежного земельного участка образована новая характерная точка, делящая такую часть границы на части.
При этом вновь образованная характерная точка не уточняет местоположение ранее установленной части границы, в связи с чем, по мнению Департамента недвижимости, при проведении кадастровых работ согласование местоположения в отношении ранее установленной части границы не проводится.

При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в государственном кадастре недвижимости).

Рисунок 55 — Пример объявления
 

По поводу согласованию участков общего пользования см письмо N Д23-4377 от 26.12.10

 

Если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится.

Должно быть согласовано местоположение границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (независимо от наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на указанные земельные участки либо сведений о координатах характерных точек их границ или иного описания местоположения границ), если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ таких земельных участков.

(письмо Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 N ОГ-Д23-1683)