Кадастр недвижимости

С.А. Атаманов С.А. Григорьев

Учебно-справочное пособие для кадастровых инженеров

• Тип: Статья
• Название: Обзор судебной практики Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за 4 квартал 2011 года
• Номер:
• Дата подписания: 2012-03-28
• Дата последней редакции: 0000-00-00
• Утвердивший орган: Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области
• Актуальность: да
• Примечание:

В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Действующим законодательством не предусмотрена процедура ознакомления и копирования материалов дела правоустанавливающих документов.

Заявитель обратился в Управление с заявлением об ознакомлении с материалами дела правоустанавливающих документов, представленными предыдущим правообладателем, и получении их копий. По результатам рассмотрения данного заявления Управлением был подготовлен ответ, в котором сообщено о невозможности ознакомления с материалами дела правоустанавливающих документов и выдачи копий правоустанавливающих документов. Также было указано, что правообладатель может получить только копию того договора, стороной которого он являлся и на основании которого было зарегистрировано его право либо обременение. Посчитав данный отказ незаконным, заявитель обжаловал его в судебном порядке. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд согласился с позицией Управления, указав, что действующим законодательством действительно не предусмотрена такая процедура как ознакомление с материалами дела, все доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права.

2. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Гражданин обратился в суд с заявлением к Управлению о признании незаконными действий Управления по приостановлению государственной регистрации права собственности на 1/3 долю квартиры. В обоснование своих требований заявитель ссылается на решение суда, которым отменен договор дарения заявителем 1/3 доли в праве собственности на квартиру, и погашена регистрационная запись о праве собственности одариваемого на 1/3 долю квартиры. Управление пояснило, что представленное решение суда от 23.03.11 не отражает информацию, необходимую для внесения записи о праве собственности на 1/3 долю квартиры, то есть не является основанием для проведения государственной регистрации в соответствии со статьей 8 ГК РФ и статьей 17 Закона о регистрации, поскольку данным решением не устанавливаются права заявителя. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, указал, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Учитывая, что представленное на регистрацию решение не содержит сведения о восстановлении права собственности (применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества стороне по сделке) или сведений о признании права собственности заявителя на 1/3 долю квартиры, данное решение не может служить основанием для государственной регистрации его права собственности.

3. О снятии обеспечительных мер в отношении объектов недвижимости свидетельствуют только специально принятые решения либо органом, наложившим эти меры, либо судом, признавшим их незаконными.

Юридическое лицо обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными действий Управления по внесению в ЕГРП записей об ограничении прав на основании решения ИФНС о принятии обеспечительных мер. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что решение ИФНС «О привлечении ООО к ответственности за совершение налогового правонарушения» в связи с чем были наложены обеспечительные меры было признано недействительным в судебном порядке. Из чего, по мнению заявителя, следует, что и решение «О принятии обеспечительных мер» является недействительным. Соответственно, действия Управления по внесению в ЕГРП записей об ограничении прав на принадлежащие ООО объекты недвижимости незаконны, совершены в нарушение вступившего в законную силу судебного акта. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, установил, что судом признаны незаконными только действия ИФНС по принудительному взысканию пени и штрафов с заявителя, само решение ИФНС о принятии обеспечительных мер не отменено, обеспечительные меры не сняты. В связи с чем суд пришел к выводу, что у Управления в силу п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации имелись все законные основания для внесения в ЕГРП записей об ограничении прав ООО.

4 Арендатор и его представитель в соответствии с действующим законодательством не имеют права получать копии зарегистрированных договоров аренды.

Гражданин обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления в выдаче копий договоров долгосрочной аренды и договоров уступки права аренды. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что он является наследником гражданина, обладавшего правом долгосрочной аренды земельных участков, договоры аренды у наследодателя не сохранились, в связи с чем он обратился с вышеуказанными запросами в Управление, и получил отказ. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, установил, что согласно абз. 8 п. 3 ст. 9 Закона о регистрации к компетенции Управления относится выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Пунктом 1 Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утвержденной приказом Минюста РФ от 25.05.04 г. № 107, установлено, что правообладателям выдаются копии договоров, на основании которых за собственником объекта недвижимости зарегистрировано право собственности, иное вещное право на объект недвижимости; а так же зарегистрировано ограничение (обременение) его права. Как следует из п. 1 статьи 216 ГК РФ, содержащего исчерпывающий перечень вещных прав, аренда – не является вещным правом. Учитывая, что заявитель не являлся правообладателем земельных участков, а законом не предусмотрено предоставление копий договоров иным лицам, кроме правообладателей, их представителей, отказы в предоставлении запрашиваемых копий договоров законные и обоснованные.

5. Выделение в натуре и регистрация права собственности на выделенные земельные участки, являющиеся общим имуществом собственников в многоквартирном доме, недопустимы.

Гражданин обратился в суд с требованием к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на основании соглашения о разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности. Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего. Заявитель на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность является собственником квартиры в двухквартирном жилом доме. Земельный участок площадью 772 кв.м., предназначенный для эксплуатации указанного жилого дома, был поставлен на государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП. Два собственника земельного участка заключили соглашение об определении долей, которым выделили в натуре принадлежащие им доли в праве собственности на земельный участок. Заявитель, поставив выделенный земельный участок на государственный кадастровый учет, обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на него. Управлением отказано в государственной регистрации, поскольку этот земельный участок образован путем выдела доли в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и является общим имуществом в многоквартирном доме. Исследовав материалы дела, суд сделал вывод о том, что Управление правомерно отказало в государственной регистрации, поскольку исходный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность владельцам жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, в связи с чем предоставленное на государственную регистрацию соглашение о выделе доли в натуре противоречит требованиям ст.ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ, ст.36 Земельного кодекса РФ.


В сфере государственного кадастрового учета

1. При осуществлении кадастрового учета вновь образованного земельного участка необходимо использовать все информационные ресурсы, в частности материалы государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства ранее учтенных земельных участков, и проверять согласование границ с их правообладателями в целях исключения наложения.

Заявители, обратившись в суд с требованиями о признании незаконной постановку на кадастровый учет, полагали, что органом кадастрового учета были нарушены нормы ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 20, ст. 26, ст. 39, Закона о кадастре. Суды различных инстанций, удовлетворяя заявленные требования, в таких случаях указывали на нарушение органом кадастрового учета основного принципа ведения государственного кадастра недвижимости – сопоставимость с иными информационными ресурсами (ч. 1 ст. 4 Закона кадастре), в частности с материалами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, и сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах (государственных актах), выданных в отношении ранее учтенных земельных участков. Также, по мнению судов, со стороны органа кадастрового учета были нарушены нормы ст.ст. 38-39 Закона о кадастре, поскольку при постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков эта процедура не была соблюдена, что привело к нарушению прав смежного землепользователя – правообладателя ранее учтенного земельного участка.

2. Признание недействительным акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в пределах ранее учтенного земельного участка с декларативными границами является бесспорным основанием для снятия с кадастрового учета данного участка.

Правообладатель декларативного земельного участка заявил требования о признании незаконными действий органа кадастрового учета по постановке на кадастровый учет земельного участка в связи с тем, что ненормативный акт, послуживший основанием для формирования межевого плана, признан недействительным. Заявитель мотивировал свою позицию нарушением норм ст. 39 Закона о кадастре, поскольку в выделенный ему ранее земельный участок был также включен земельный участок, предоставленный впоследствии на основании ненормативного акта органа местного самоуправления, а при уточнении границ участка заявителя выявлено пересечение границ вновь образованных участков с участками заявителя, что не позволяет осуществить учет изменений в части местоположения границ и площади участка. Суды в таких случаях соглашаются с мнением заявителя и удовлетворяют заявленные требования, указывая на отсутствие правовых основании обращения с заявлением об осуществлении кадастрового учета ввиду утраты юридической силы межевого плана, на основании которого осуществлена постановка на кадастровый учет. При этом такое решение принимается судом после того, как вступившими в законную силу судебными актами ненормативные акты органов местного самоуправления о формировании спорного участка признаны незаконными, в связи с чем делается вывод о недействительности постановки на кадастровый учет этого земельного участка на основании межевого плана, в состав которого вошел оспоренный акт органа местного самоуправления.

3. Снятие с кадастрового учета земельного участка без его преобразования невозможно.

Заинтересованными лицами были заявлены требования о признании незаконными решений об отказе в осуществлении кадастрового учета, о понуждении снять с кадастрового учета объекты недвижимости. Причем, по мнению заявителей, орган кадастрового учета должен был снять с учета земельные участки на основании заявления, в свою очередь, орган кадастрового учета в таких случаях отказывает в принятии решения о снятии с учета объектов недвижимости, мотивируя свою позицию тем, что участки не являются преобразуемыми. По мнению заявителя, указанные решения органом кадастрового учета приняты незаконно, их требования основаны на ст. 37 Конституции РФ, ст. 12, 128, 130, 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, Законе о кадастре. Суды, отказывая в удовлетворении таких требований, обосновывают законность решений органа кадастрового учета, ссылаясь на нормы ст. 24, 25 Закона о кадастре, в соответствии с которыми орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой участок является преобразуемым и подлежит снятию в соответствии с установленными ст. 24 Закона о кадастре особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

4. При наличии зарегистрированных прав на земельный участок и имеющемся пересечении границ надлежащим способом защиты нарушенных прав будут требования об установлении смежной границы, которое по существу является спором о праве, разрешение которого возможно только в исковом производстве.

Заявители, не имеющие возможность произвести государственный кадастровый учет изменений своего участка в части местоположения его границ в связи с пересечением границ соседнего участка, обращаются в суд за признанием незаконными действий по осуществлению кадастрового учета соседнего земельного участка и понуждении органа кадастрового учета аннулировать из государственного кадастра недвижимости сведения об этом участке. При этом в отношении обоих участков имеются сведения о зарегистрированных правах. Суды, отказывая в удовлетворении таких требований, указывают на избрание ненадлежащего способа защиты права, поскольку по существу требования направлены на оспаривание зарегистрированного права, которое в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть оспорено только путем предъявления соответствующего иска, в том числе и иска об установлении границы.

5. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о праве обратившего лица за учетом изменений земельного участка без предоставления документов, подтверждающих возникновения прав, в учете изменений будет отказано.

Заявители, не представившие в орган кадастрового учета документы, подтверждающие их право на земельный участок, в связи с чем получили отказ в осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости по основаниям, предусмотренным в п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре (с заявлением обратилось ненадлежащее лицо), подали заявления в суд со ссылками на нормы Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» либо на решения судов о признании права собственности на земельные участки, указывая при этом на отсутствие необходимости дополнительно представлять документы, подтверждающие возникновение прав на земельные участки. Суд, отказывая в удовлетворении подобных требований, указал на необходимость соблюдения заявителями норм ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре, в соответствии с которой с заявлением об учете изменений могут обратиться только собственники объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. А в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре в орган кадастрового учета должна быть представлена копия документа, устанавливающего или удостоверяющего права заявителя на такой объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).